اسعار الاراضي في تدهور واصحاب العقارات يتمسكون بالمبالغ الباهضة
 

سبت: أسعار الأراضي يجب أن تتراوح بين 5 و10 دنانير

شرف: استمرار الركود العقاري في البحرين حتى نهاية 2011

المنامة - عباس المغني
توقع خبراء عقاريون أن يستمر ركود سوق العقارات في البحرين حتى نهاية العام 2011 وتداول العقارات بأسعار واقعية تتراوح بين 5 و10 دنانير للقدم الواحدة بما يتماشى مع القدرة الشرائية الحقيقية للمواطن.
وقال نائب رئيس جمعية البحرين العقاري السيد شرف جعفر: «إن سوق العقارات في البحرين ستستمر في الركود إلى نهاية 2010».
وأضاف السيد شرف وهو أيضا صاحب وكالة عقارية «الأوضاع تزداد سوءا، الأسعار لا زالت فوق القدرة الشرائية للموطنين، والعرض يفوق الطلب، وهي مؤشرات تؤكد استمرار الركود حتى تصحيح الأسعار».
ورأى أن هناك العديد من الأسباب التي تقف وراء تباطؤ حركة البيع والشراء، منها أن استمرار تأثيرات الأزمة المالية العالمية وتداعياتها على مختلف أسواق العالم.
كما أن تأثر سوق العقار في البحرين أمر طبيعي بسبب الارتفاع الجنوني والكبير في الأسعار والتي كانت تتداولها أيدي المضاربين والتي سهلت لهم البنوك التجارية آنذاك. مما أدى إلى وصول الأسعار بشكل غير طبيعي وغير مألوف في الساحة العقارية، و هروب أغلب المتعاملين والمطورين والمستثمرين من السوق.
ومن بين أسباب استمرار الركود امتناع البنوك المحلية والوطنية من إقراض المتعاملين والمطورين مثلما كانت تسهل لهم سابقا إلى جانب رفع الرسوم الحكومية من 1 في المئة إلى 3 في المئة مما أضر بحركة السوق والمتعاملين في العقار وعاد إلى الواجهة عمل التوكيلات للتهرب من دفع الرسوم المرتفعة وهي من أهم أسباب الركود الحاصل الآن.
وذكر السيد شرف أن من بين أسباب استمرار الركود عدم وجود مخططات جديدة في السوق العقاري تكون حافزا للمستثمرين للدخول من جديد في السوق المحلية بأسعار معقولة يستطيعون التعامل معها مثلما كانت سابقا، علاوة على كثرة ووفرة المعروض في السوق من عمارات سكنية وتجارية خالية في الوقت الحالي في العاصمة ومحافظات البحرين جميعا.
من جهته، قال المستشار العقاري جعفر سبت: «إن الركود العقاري سيستمر في حال برزت على الساحة إجراءات تصحيحية وطرح مخططات جديدة بأسعار واقعية غير مضخمة سواء كان بنهاية 2010 أو 2011، وإذا لم يحدث ذلك فسيستمر الركود لفترات أطول».
وأضاف سبت وهو أول من توقع حدوث ركود عقاري بنهاية 2008، «أن الأسعار الحالية مضخمة لأنها أعلى من القدرة الشرائية للمواطن».
وأوضح أن الأسعار الواقعية هي التي تتماشى مع قدرة المواطن الشرائية والعائد المعقول من الاستثمار بالنسبة للمستثمر.
ورأى أن الأسعار الواقعية للأراضي السكنية يجب أن تتراوح بين 5 و10 دنانير للقدم في المنطقة الشمالية، إذ أن المواطن يستطيع الشراء بهذه الأسعار، وما زاد عن هذه الأسعار لن يمكن المواطن من الشراء وبالتالي استمرار الركود.
وتابع «كما أن المستثمر بهذه الأسعار يستطيع الاستثمار وتطوير الأرض بما يعود عليها بعائد مغرٍ يدفعه لشراء الأرض وتطويرها».
وعن الأسعار الواقعية للأراضي الاستثمارية، قال: «يجب أن تتراوح بين 10 و15 دينارا للقدم، حتى تكون ذات جدوى اقتصادية للمستثمرين عند شرائها وتطويرها».
وأضاف «أما شراء أرض سكنية بسعر 25 دينارا من الصعوبة تعميرها ومن ثم الحصول على العائد المجزي».
وتابع «المستثمر لا يرى جدوى اقتصادية في الأسعار العالية، وبالتالي لا يقوم بعملية الشراء، وهو أحد أسباب استمرار الركود».
ورأى أن العائد المجزي للمستثمر لا يقل عن 10 و12 في المئة سنويا بالنسبة للعقارات السكنية، وبين 10 و13 في المئة بالنسبة للعقارات الاستثمارية.
وقال: «إذا المستثمر اشترى الأرض بأسعار عالية جدا، متى سيبنيها، وكم سنة سيحتاج حتى يسترد الأموال التي استثمرها؟».
وتابع «كما أنه قد لا يتم تأجير العقار بسنوات مستمرة، فقد تأتي فترات يكون فيه العقار غير مؤجر، إلى جانب أن العقار يحتاج إلى صيانة، وكل هذه الأمور تمتص من الإيرادات، والمستثمر ينظر إلى الإيرادات الصافية وليس الإجمالية.
وأوضح أن المستثمر يعوّل على العائد الصافي، ولا بد أن تستمر الحركة التصحيحية لفترة، حتى تعود العافية لسوق العقار وتصبح الأسعار مشجعة للمستثمرين لشراء الأراضي وتطويرها.
وقال: «كما أن هناك جانب آخر يتعلق بالتمويل، لا بد أن تتوفر للمستثمر قنوات تمويلية متنوعة تساعده في مواصلة عمله في بيع وشراء وتطوير العقارات».
وبيّن أنه في الوقت الحالي هناك صعوبات في التمويل وتشديد من قبل المصارف على القروض العقارية، وهو ما يؤثر سلبا على حركة البيع والشراء.
إلا أنه أعرب عن ثقته، بأن تطرح منتجات تمويلية مبتكرة تساعد المستثمر العقاري على تخطي الصعوبات الحالية، وقال: «الحاجة أمُّ الاختراع، ولابد أن يتم اختراع منتج تمويلي جديد خلال الفترة المقبلة».
وعن العرض والطلب في السوق، قال: «العرض أكبر من الطلب في العقارات الفارهة (الفلل الفخمة)، وكذلك في الشقق السكنية، وفي الأراضي الاستثمارية».
وأرجع سبب ارتفاع العرض على الطلب إلى عدم اطمئنان المستثمر للسوق، وإصرار البائع على السعار القديمة المرتفعة، وعدم خضوعه إلى واقع السوق فيما يخص الأسعار.
ورأى أن كثيرا من البائعين سيضطرون في نهاية الأمر إلى خفض الأسعار عندما يكونون تحت ضغط مطالبة المصارف بمستحقاتهم من الديون، أو حاجة البائع إلى السيولة.
يذكر أن المستشار العقاري جعفر سبت هو أول من توقع في 2008 حدوث ركود عقاري في البحرين، وتوقع أن تقوم المصارف بالتشديد على منح القروض، وكذلك انخفاض أسعار العقارات، وكذلك انخفاض أسعار مواد البناء.



العدد : 2768 | الإثنين 05 أبريل 2010م الموافق 20 ربيع الثاني 1431هـ